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Regularização Fundiária Urbana (REURB) de acordo com a Lei 13.465/2017

Introdução

Levando em conta o contexto da quantidade de imóveis irregulares no Brasil, sendo estes em núcleos urbanos, o maior desafio dos gestores é encontrar mecanismos eficientes e economicamente viáveis para acompanhar a expansão da cidade e planejar a evolução do município. A arrecadação de IPTU é uma das principais fontes de receitas para a prefeitura. Por isso, um cadastro atualizado ajuda no desenvolvimento do município, cumpre com a Lei de Responsabilidade Fiscal e também promove aumento imediato da arrecadação.

Neste cenário iremos entender, o que é o REURB?

  • Em resumo, é o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

 

Lei 13.465/2017

De acordo com a Lei 13.465 e com o Decreto 9310,podemos considerar “núcleo urbano”:

I - Núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868/1972;

II - Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular;

  • As medidas jurídicas correspondem especialmente à solução dos problemas dominiais, referente às situações em que o ocupante de uma área pública ou privada não possui um título que lhe dê segurança jurídica sobre sua ocupação. É o aspecto da falta de um “documento” que dê a plena propriedade ao beneficiário direto da Reurb.
  • As medidas urbanísticas dizem respeito às soluções para adequar os parcelamentos à cidade regularizada, como a implantação de infraestrutura essencial (calçamento, esgoto, energia, fornecimento de água), decorrentes dos loteamentos implantados sem atendimento das normas legais. A realocação de moradias em face de estarem em locais sujeito a desmoronamento, enchentes, em locais contaminados, insalubres, entre outros, também entra nesse aspecto.
  • As medidas ambientais buscam superar o problema dos assentamentos implantados sem licenciamento ambiental e em desacordo com a legislação urbana e de proteção ao meio ambiente.
  • As medidas sociais, por sua vez, dizem respeito às soluções dadas à população beneficiária da Reurb, especialmente nas ocupações por famílias de baixa renda, (mas não excluindo as demais populações), de forma a propiciar o exercício digno do direito à moradia e à cidadania, proporcionando qualidade de vida.

 

Tipos de REURB

 A Lei Federal nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, define três espécies de regularização fundiária, que atingem em sua totalidade as propriedades urbanas irregulares no Brasil.

  • Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S)

Essa regularização é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal.  Normalmente essas áreas podem ser definidas através das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) que por regra são definidas no Plano Diretor Urbano de cada município, porém há municípios pequenos que não tem obrigatoriedade de criação do Plano Diretor Urbano pelo Estatuto das Cidades (Art. 41, I, da Lei 10.257/2001). Neste caso, é considerado os dados por órgãos governamentais de pesquisa, como o IBGE (PIB, IDH, PIB per capita, presença de mobiliários nos domicílios, entre outros), ou seja, a grande maioria dos municípios têm amparo estatístico para definir, através de ato do executivo municipal, quais serão estas áreas para definição das áreas objeto de Reurb-S.

  • Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb-E)

Essa regularização aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior, ou seja, são os núcleos urbanos informais ocupados por população com melhores condições de vida, mas que ainda não possuem uma moradia juridicamente regularizada, não têm um documento de sua propriedade. É importante ressaltar que  dentro dos núcleos urbanos informais objeto de Reurb-E podem haver moradias ocupadas por moradores de baixa renda e o contrário também é verdadeiro, nas áreas de Reurb–S haverá famílias que não são de baixa renda pois o que se delimita é a área com predominância de uma ou outra população, e não a renda específica de uma determinada família.

  • Regularização Fundiária Inominada (Reurb–I)

Essa regularização é aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano - Lei 6.766/1979, de 19 de dezembro 1979 (art. 69, da Lei 13.465/2017), aplica-se em conjunto com as duas outras (Reurb-S e Reurb-E) que no caso do Reurb–I seria um a mais considerando que as medidas necessárias para sua efetivação são mitigadas pela lei, obviamente por ser aplicada em núcleo urbano informal consolidado há mais de 30 anos.

 

Procedimento para REURB

Será instaurado por decisão administrativa do Município, por meio de requerimento de um dos legitimados. No artigo 14 da Lei 13.465/2017 demonstra quais são os legitimados para requerer a regularização fundiária urbana, tais como: União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, além destes, entidades da administração pública indireta, cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.

 

Etapas administrativas

A regularização fundiária urbana é composto pelas seguintes fases administrativas:

  1. Requerimento dos legitimados;
  2. Processamento administrativo do requerimento;
  3. Elaboração do projeto de regularização fundiária;
  4. Saneamento do processo administrativo; 
  5. Decisão da autoridade competente;
  6. Expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo Município e  registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Após o termino do procedimento administrativo perante o Município é emitida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), juntamente com o projeto de regularização e a lista de ocupantes, ou seja, o procedimento já está apto para ingressar no Registro de Imóveis. Deste modo, após o recebimento da CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis instaurar o procedimento registral. Registrada a CRF, será aberta matrícula para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas.

 

Documentos necessários

Para dar início na elaboração do processo para o REURB no Métrica TOPO é muito importante realizar uma pesquisa sobre os documentos que serão necessários entregar na prefeitura e no cartório de registro de imóveis para a aprovação da regularização e o registro dos lotes, e assim a facilitará a geração dos documentos, como por exemplo:

- Modelo de planta de levantamento planialtimétrico cadastral.
- Modelo de projeto de adequação urbanística para regularização.
- Modelo de projeto de perfis de greide das ruas.
- Modelo de memorial descritivo de lotes.
- Modelo de declarações, termos, diretrizes e requerimentos.
 

Passo a passo completo

Para verificar  o passo a passo completo do processo de Regularização Fundiária Urbana (REURB) no Métrica TOPO, clique aqui.

 ÓTIMO TRABALHO!

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